Vamos imaginar que você está buscando um imóvel nos sites de leilões para sair do aluguel ou para diversificar sua carteira de investimentos. Depois de algumas buscas, você encontra o imóvel ideal, do tamanho que você precisa, no bairro que você deseja e no preço que cabe no seu bolso. Mas ele está ocupado. E agora?

Esse não é um problema, principalmente se você não precisa ocupar a propriedade imediatamente. Aliás, esse é um dos pontos favoráveis para quem tem condições de esperar um pouquinho para ter a posse do imóvel. Os bens nessas situações tendem a ter preços mais atrativos em decorrência do prazo diferenciado para sua ocupação.

Os prazos para a desocupação podem variar bastante, podendo ser imediato, ou durar alguns meses, dependendo do tipo de ação e da negociação.

O processo de desocupação, independentemente ser for por leilão judicial ou extrajudicial, inicia-se após a homologação do mesmo, o que pode demorar uns 10 dias. Com a homologação e a confirmação do pagamento do arremate - que envolve o valor do lance e a comissão do leiloeiro-, o juiz da Vara Cível que acompanhou o leilão emitirá uma Carta de Arrematação ou Mandado de Entrega. Esses documentos permitem que o comprador faça a transferência definitiva da propriedade. Um advogado da sua confiança poderá acompanhar o processo, uma vez que ele conhece os caminhos para a solicitação da carta.

Em posse da carta, o comprador deverá realizar o registro no Cartório de Imóveis, garantindo que o bem virou sua propriedade. Nesse ponto, os trâmites para a desocupação do imóvel podem assumir caminhos diferentes, principalmente se forem realizados por um juiz (quando judicial) ou por um advogado (quando extrajudicial).

No caso de um leilão judicial, o comprador deverá pedir ao juiz uma ordem de “Imissão de posse” (com “i” mesmo) para que haja a determinação de despejo, que ficará por conta da justiça.

No leilão extrajudicial, o processo é um pouco diferente pois precisa ser acompanhado por um advogado especializado. Mas não é difícil encontrar um. A equipe do leiloeiro pode indicar alguns.

Leilão extrajudicial e a desocupação do imóvel

No leilão extrajudicial, os imóveis são disponibilizados por instituições financeiras, bancos ou construtoras que retomam o bem em caso de inadimplência dos contratos de financiamento. A maioria desses contratos são derivados de alienação fiduciária, que é quando o bem fica vinculado ao banco até o pagamento de todas as prestações. Após a quitação, o bem é transferido para o comprador. Caso o imóvel não seja quitado, o bem fica à disposição da instituição, que o colocará em leilão.

O processo de posse nesses casos inicia-se igualmente ao do leilão judicial. A primeira coisa a se fazer é o registro do imóvel em cartório. Após isso, o comprador deve solicitar ao poder judiciário, por meio de um advogado, uma liminar para a desocupação do imóvel, que deverá ser executada em 60 dias. O documento emitido pelo juiz é usado para agilizar a desocupação. Caso o imóvel leiloado não seja de alienação fiduciária, o comprador também deve pedir a “Imissão de posse”, mas, nesse caso, o prazo para a desocupação não é estipulado pela legislação, devendo ser definido pelo juiz.

No caso de imóvel com contrato de aluguel vigente, ou seja, em que haja um inquilino no imóvel que pague aluguel para o antigo proprietário, existem algumas situações que serão analisadas pelo advogado contratado pelo comprador. Entre as possibilidades estão:

1. O prazo para a desocupação poderá ser um pouco maior, podendo chegar a 90 dias;
2. O aluguel pago pelo inquilino poderá ser repassado para o novo proprietário;
3. O inquilino deverá deixar o imóvel em 30 dias.

O diálogo é sempre a melhor alternativa

Antes de qualquer medida judicial, o melhor a se fazer é tentar um diálogo.

Tenha em mente que uma briga judicial nunca é a solução mais rápida e fácil nem para você nem para o antigo proprietário. Nesse sentido, a melhor maneira de proceder a uma desocupação é encontrar um equilíbrio, algo que seja bom para ambos.

Você pode começar a negociação com um prazo para que o morador saia do imóvel. O tempo deve ser suficiente para que ele consiga encontrar outro imóvel, arrumar a documentação para comprar ou alugar outra residência e conseguir dinheiro suficiente para pagar depósitos antecipados de aluguel, se for o caso.

Oferecer uma ajuda no processo de mudança, disponibilizando um caminhão para o transporte pode ser também uma boa opção. Se as ofertas anteriores ainda não forem suficientes para se chegarem a um denominador comum, você pode oferecer alguma ajuda financeira, como alguns meses de aluguel, por exemplo. Neste caso, é importante definir valores e prazos, deixando bem claros os limites desse auxílio.

Em muitos casos, uma medida simples pode tornar o processo de desocupação mais ágil e menos doloroso para o antigo proprietário.

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