Comprar um imóvel em leilão pode ser um excelente negócio, pois o bem pode ser adquirido por até 60% de seu valor de avaliação, mas também é preciso se preocupar com os riscos. Existem casos onde o novo proprietário se depara com o imóvel ocupado. Então, o que fazer quando isso acontece?

Um imóvel ocupado é, basicamente, uma propriedade levada a leilão quando as dívidas de financiamento não são pagas. Por isso, o primeiro passo é procurar um advogado ou assessoria jurídica para seguir com a ordem legal ou fazer um acordo com os ocupantes.

Existem contratos de financiamento que vem com ofertas de garantia de alienação fiduciária, isto é, o devedor passa o imóvel ao credor e ambos definem que este bem é a garantia de pagamento da dívida.

Além disso, é preciso se lembrar que os leilões se apresentam de diferentes formas, por isso você precisa saber onde está pisando.

Então, quais são os tipos de leilão?

O leilão é uma modalidade de negociação que surgiu, da forma que conhecemos atualmente, em 1556. Esse mecanismo de venda pública permite participação de um grande número de interessados na compra de um bem.

Existem dois tipos de leilões: o judicial e o extrajudicial.

No primeiro caso, há uma espera de 10 dias para aprovação da licitação. Portanto, após esse prazo, o comprador pode requerer, ao juiz competente, o devido despejo do imóvel ocupado em leilão. 

Além disso, é preciso ter atenção na possibilidade da propriedade pode estar envolvida em ações legais - onde o juiz, por exemplo, coloca a propriedade em leilão para pagar parte da dívida. Neste caso, o juiz que emitiu a ordem de leilão deve ser quem solicita o despejo do imóvel.

Já no leilão extrajudicial, existem duas hipóteses previstas dentro da lei:

Na primeira, o imóvel é de alienação fiduciária. Trata-se de um modelo de segurança patrimonial em que os ativos são transferidos para quitar dívidas. Com isso, o artigo 30 da Lei nº 9514/97 determina que o morador deverá desocupar o imóvel leiloado em um prazo de 60 dias. E para garantir que a norma seja cumprida, o comprador deverá solicitar a expedição de uma liminar que exige a desocupação.

Já a segunda acontece em imóveis que não procedam de alienação fiduciária. Portanto, o comprador precisará contratar um advogado para entrar com uma ação judicial para a obtenção antecipada de tutela.

Comprei um imóvel ocupado. Como posso conseguir a desocupação?

Para além da via jurídica, a negociação é sempre o melhor caminho para que a compra tenha bons resultados.

Por isso, algumas atitudes que podem ser tomadas são:

• Conversar com o morador atual e negociar o prazo de desocupação

Para evitar dores de cabeça e uma briga judicial, ser flexível é uma excelente alternativa. É preciso ter em mente que o foco desse diálogo é chegar em um acordo positivo para ambos. Assim, a pessoa terá tempo para se organizar e procurar um lugar novo para morar, e você ficará tranquilo para se preparar para essa mudança.

• Ofereça ajuda com a mudança do morador atual

Outra possibilidade é oferecer ajuda para o atual morador. Neste caso, ao propor uma ajuda financeira para realizar a mudança, você mostra que não tem interesse em prejudicá-lo, apenas demonstra o desejo de ter a posse de um bem que é seu por lei.

Caso o auxílio seja aceito, não se esqueça de elaborar um documento que comprove tudo o que foi combinado.

• Ofereça o pagamento do aluguel por um período determinado

Negocie a possibilidade de pagar o aluguel por um período específico. Geralmente, as pessoas com imóveis ocupados estão passando por dificuldades financeiras. Ao oferecer essa ajuda, você mostra empatia e o desejo de resolver esse problema amigavelmente.

Essas são algumas medidas que podem garantir a sua segurança na hora de comprar um imóvel ocupado. De qualquer forma, é fundamental contar com uma ajuda especializada, a fim de evitar imprevistos e desgastes ao longo da negociação.

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